Рост процентной ставки вынуждает заемщиков активно искать способы уменьшения выплат. В сложившейся экономической ситуации рефинансирование набирает популярность. Однако не все программы на практике оказываются выгодны.
Финансовый результат наступит, если ипотека была оформлена в кризисный период, когда ставки были более 13%. Однако со стабилизацией экономики их снизили до 10%. Поиск должен начинаться, когда значительно ощущается финансовая нагрузка по взятой ссуде. При обращении в банк для изменения условия высока вероятность получения отказа. Тогда следует договариваться с другим кредитором, который сможет погасить прежнюю задолженность. Часто рефинансирование является единственным способом изменить условия по ипотеке.
Рефинансорованием называют перекредитацию имеющегося долга, то есть оформляется новый заем для погашения старого. Основная цель этого процесса – улучшить условия кредитования. Сегодня многие банки предлагают рефинансирование ипотеки.
Улучшение условий происходит при:
Рефинансирование может быть внутри финансового учреждения или между ними.
В ипотеке даже 1-2 процента позволят значительно сэкономить, так как сумма и срок кредитования велики.
Перед перекрестным кредитованием следует просчитать выгоду, комплексно учитывая множество параметров. Для лучшего понимания рассмотрим пример.
Остаток по имеющейся ипотеке в Сбербанке равен 2 196 700 млн. рублей + 11% годовых. До окончания срока осталось 196 месяцев. Залоговое страхование жилья исключает штрафы за просрочку, страхование жизни отсутствует. Семья из 3 человек, жена не работает – ожидается рождение второго ребенка.
К примеру, самые выгодные условия в Райффайзенбанке -10,9%. Определим вероятную выгоду. Рассмотрим процентную ставку: в Сбербанке под 11% придется переплатить 2 541 677 руб., а в Райффайзенбанке при 10,9% - 2 514 850 руб. Выгода составит 26 827 руб.
Учтем дополнительные платежи. В первую очередь страховка жизни, равную 0,5% от остатка. За оставшийся период придется приобрести 17 раз страховку – 119 701 руб. В Сбербанке подобное условие не выставлено. Тогда общая выгода от рефинансирования отрицательна – 92 874.
Глава семейства является зарплатным клиентом Сбербанка и при оплате комиссия не взымается. При переводе ипотеки придется дополнительно оплачивать 1% или искать нужный банкомат. Также платеж будет увеличен на 1% на время перевода залога в новый банк.
Как видно, в данном случае рефинансирование невыгодно для семьи. Так как жена уходит в декретный отпуск, то общий доход семьи уменьшается, а затраты растут. Высока вероятность отказа в оформлении нового ипотечного кредита.
Как же тогда выбрать правильный вариант? Экономисты советуют:
Каждый банк старается придерживаться стандартных условий:
Условия по рефинансированию в одном банке различным клиентам будут отличны. Многие зависит от дохода, срока кредитования и стоимости недвижимости.
Заемщик должен соответствовать требованиям:
Платежеспособность заемщика будет оценено по-новому. Если с момента оформления ипотеки уменьшилась зарплат или супруга оказалась в декрете, то рефинансирование будет отклонено.
Для выгодного перекредитования специалисты рекомендуют придерживаться алгоритма:
Выбранный банк произведет рефинансирование ипотеки. Необходимая сумма перечисляется первоначальному кредитору. Однако перед этим может потребоваться написать заявления и узнать условия преждевременного погашения. Выдача нового кредита произойдет только при письменном согласии первого кредитора на погашение долга.
Смена залогодержателя – наиболее кропотливый этап. В каждом финансовом учреждении свои схемы. Например, в ВТБ24 и Банк Москва не требуется участие заемщика, закладная передается в течение пары месяцев. Недостаток подобного процесса в том, что на время передачи ставка повышается на 2%. В Райффайзенбанке закладную требуется самостоятельно получить у первоначального кредитора, а потом передает новому. Снятие залога с недвижимости возможно только после закрытия кредитной линии.
Рефинансирование внутри банка происходит крайне редко, так как финансовое учреждение не желает терять прибыль.
Заниматься рефинансирование готово не каждое финансовое учреждение. Подобные операции несут высокие финансовые риски. В банке должны быть специальные резервы, что есть не у всех. Рассмотрим наиболее выгодные предложения банков на 2017-2018 год. Указанная процентная ставка будет предоставлена при удовлетворении первого взноса и размера дохода.
Отзывы о рефинансировании различны. При значительных отличиях условия пользования ипотекой появляется выгода. Однако для ее достижения потребуется масса времени и усилий.
Не стоит менять отработанный механизм без тщательно просчета. Смена банка может иметь отрицательные последствия. Простая ошибка менеджера может испортить кредитную историю или нарушение условия погашения задолженности.