Какие риски несет в себе ипотека в строящемся доме и как выгодно купить жилье

Ипотека в строящемся доме, имеет весомые плюсы, но и содержит в себе некоторые минусы, а точнее ряд рисков. В таких случаях, банки стремятся максимально снизить свои риски при выдаче кредита.

А значит, для увеличения вероятности одобрения ипотеки, лучше всего выбирать жилье у уже аккредитованных банком застройщиков. Такой вариант, будет быстро рассмотрен и одобрен банком.

Выдавая ипотечный кредит заемщику, банк тщательно проверяет не только заявителя, но и застройщика. Если у застройщика плохая репутация или застройщик еще не успел успешно отстроить и сдать в срок какое-то существенное количество недвижимости, банк не пойдет на риск, и скорее всего, откажет в ипотеке.

Расскажем сегодня в нашем обзоре, какие риски существуют для ипотечного заемщика, как их можно минимизировать и как получит наиболее выгодные условия для покупки жилья и получения ипотечного кредита.

Особенности получения ипотеки на строящееся жилье

Вообще ипотека на строящееся жилье считается довольно рискованным видом кредитования, как для банка, так и для заемщика. Обычно при ипотечном кредитовании, необходимо залоговое обеспечение. В этом качестве обычно выступает новое приобретаемое жилье, но в данном случае новое имущество еще не существует. Поэтому, банки не выдают ипотеку под «котлован». Для получения ипотеки нужно, чтобы жилье уже было готово минимум на 20 %, то есть если приобретается квартира в многоквартирном доме, то должно уже быть отстроено несколько этажей.

В качестве залогового имущества может выступать уже имеющее у заемщика жилье. Но оно, как правило, дешевле по стоимости, чем полноценное достроенное новое. Таким образом, сумма ипотечного займа может оказаться недостаточной для оплаты полной стоимости новых жилых метров. Значит покупая жилье в строящемся доме, нужно будет вносить значительные собственные средства. Поэтому, покупая жилье в строящемся доме, нужно тщательно рассчитывать кредит и первый взнос из собственных средств.

Обычно ипотека на строящееся жилье оформляется в два этапа:

1. Сначала заемщик подает документы в банк на оценку своей платежеспособности для определение возможности своего кредитования - персональную информацию, бумаги о доходах и трудзанятости;
2. Затем после одобрения заявки на получение кредита, в банк предоставляются бумаги по выбранному объекту недвижимости, банк должен их рассмотреть и одобрить выбор заемщика.

Риски при покупке строящегося жилья

Рассмотрим основные риски, которые возникают при покупке «незавершенки»:

• Как правило, заранее предугадать невозможно, сдаст ли застройщик объект, в планируемые сроки или нет. На практике застройщики очень часто, в силу различных причин срывают сроки сдачи объектов. Если застройщик уже аккредитован в нескольких крупных банках и строительство объекта застраховано, это верный признак того, что застройщик имеет хороший «финансовый фундамент» и является добросовестным строителем.

Выбирая новое жилье в еще строящемся объекте, лучше потратить дополнительно время и усилия на изучение «послужного списка» застройщика и знать заранее чего от него можно ожидать. Это поможет избежать многих ненужных и серьезных проблем, связанных с новой покупкой.

• Перенос сроков сдачи объекта случается на практике очень часто. Главное, чтобы это не превратилось в долгострой. Когда сдача объекта переносится на полгода – год или даже несколько лет, это чревато для покупателя жилья, огромными непредвиденными расходами, причем уже даже неважно, по каким причинам это произошло.
• Долгострой откладывает заселение в уже приобретенное жилье на неопределенный срок. Заемщик не может переоформить ипотеку и зачастую вынужден продолжать вносить платежи с завышенной процентной ставкой.

Банки стремятся застраховать все свои риски и часто выдают кредит с переменной ставкой – до оформления жилья в собственность одна ставка, после оформления ставка снижается. Это стимулирует быстрее оформить новое жилье в собственность, и стоимость залогового имущества возрастает. Так банк получит свои деньги назад и прибыль в любом случае.

• Не исключены и различные мошеннические схемы, которые могут вести к банкротству застройщика. А уже купленное жилье в недостроенном брошенном доме, продать не удастся;
• Есть также риск некачественного строительства, которое может обнаружиться далеко не сразу.

Проверка застройщика и строящегося объекта

Прежде чем, предоставить ипотечный кредит, банк всегда тщательно проверяет застройщика. С заемщика банк обычно требует предоставить по выбранному объекту недвижимости следующие бумаги:

• бумаги, подтверждающие право застройщика на владение землей под домом или ее долгосрочную аренду;
• разрешение на строительство;
• утвержденную проектную документацию на объект;
• бумаги, подтверждающие целевое использование средств для строительства данного объекта.

Процедура одобрения банком объекта жилой недвижимости включает несколько этапов:

• Сначала банк проверяет строительную организацию;
• Затем проверяется строящийся объект;
• После положительного заключения по объекту, банк разрабатывает схему кредитования выбранного заемщиком жилья.

Как видно, процедура проверки и одобрения не простая и требует времени, положительный исход заранее, совсем не гарантирован. Поэтому, банки нередко сами кредитуют застройщиков и внимательно следят за его финансовыми потоками в процессе строительства и затем предлагают заемщикам приобретать именно такое жилье. Такой вариант ведения дел, в конечном счете, выгоден всем заинтересованным сторонам. Покупатель получает жилье с хорошей скидкой, банк снижает свои риски, а значит и максимизируется его прибыль, застройщик получает необходимое ему финансирование без перебоев.

Плюсы приобретения недостроенной новостройки

Рассмотрев минусы, стоит сказать и весомых плюсах, недостроенных новостроек:

• Приобретать квартиру в недостроенной новостройке дешевле, чем когда дом уже сдан. Самым оптимальным считается приобретение жилья в наполовину построенном доме или хотя бы на одну треть (в этом случае и скидка может достигать 30%). В таких случаях, вероятность завершения строительства очень высокая, а цена еще довольно низкая;

Обычно банки рассматривают для выдачи ипотеки многоэтажные дома, в которых уже отстроено хотя бы 5 этажей.

• Покупая жилье в новостройке, вы получаете жилье не обремененное юридическими притязаниями чьих –либо родственников. Нет необходимости переплачивать за титульную страховку;
• И наконец, для многих жить в новой квартире гораздо приятней, чем в квартире с «историей».

Особенности получения ипотеки на индивидуальный строящийся дом

В качестве строящегося объекта недвижимости, помимо квартир в многоэтажках могут выступать:

• Недостроенный загородный дом;
• Индивидуальное строительство жилого дома.

Для получения ипотеки при индивидуальном строительстве необходимо соблюсти следующие стандартные требования банков:

• Здание должно быть отдельно стоящим, т.е. обособлено от каких-либо других построек;
• Назначение участка земли под домом должно быть четко указано - под индивидуальное строительство;
• Иметь каменный/железобетонный/кирпичный фундамент, а также подведенные коммуникации;
• Текущий этап строительства жилья должен быть официально зарегистрирован в рег.палате.

Заключение

Подводя итоги, можно сказать, что покупка жилья в недостроенном доме выгодна, прежде всего, из-за сниженной стоимости, если ее сравнивать со стоимостью метров в уже сданном доме. Однако, существует несколько типичных рисков, которые следует учитывать, подбирая свое будущее жилье.