Как продать квартиру в ипотеке если возникает необходимость, которая была приобретена посредством взятия денежного займа у банка, то сделать это трудно, но возможно. Если соблюсти ряд определенных требований, то все получится без последующих проблем.
Важно понимать, что квартира в ипотеке находиться в собственности предполагаемого продавца весьма условно. По факту, человек может ей пользоваться, например, проживать в ней или сдавать ее в аренду. Но продать, подарить и вообще переоформить право собственности на эту недвижимость не может. Это обусловлено тем, что на нее наложено обременение.
Обременение квартиры - это запрет сделок с недвижимостью. Снимается оно устранением причин, по которым наложен данный запрет. В случае ипотеки необходимо будет погасить заем и после этого обременение будет снято.
Зачастую в банках предусмотрены заградительные комиссии и штрафы, которые накладываются на заемщика, если он погашает ипотеку досрочно. К этому нужно быть готовым.
Важно понимать, что просто так продать квартиру не получиться. Банк не намерен расторгать договор досрочно, потому как теряет проценты, предположительно заработанные по сделке. Для продавца необходимо будет обосновать свое желание продать квартиру и объяснить причины банку.
По сути, банк может принять только веские причины, к таковым относят:
По этой причине банк с большой долей вероятности разрешит сделку, поскольку терять уже вложенные средства ему не хочется.
Иногда, особенно если квартира приобреталась по договору долевого участия, имеется возможность на ней заработать. Чаще всего, к моменту продажи квартира готова и уже сдана, стоимость ее увеличивается и продажа, даже по ипотеке, закрывает и ипотечный договор, и дает дополнительный доход. Обосновать перед банком такую причину продажи сложно, но возможно.
Просто так продать ипотечную недвижимость не получиться. Придётся договариваться с банком и искать покупателей, готовых на такой шаг. В зависимости от возможностей покупателя зависит и вариант продажи.
При досрочном погашении собственник квартиры находит покупателя, который передает сумму необходимую для досрочного погашения. Собственник идет в банк и досрочно закрывает ипотечный договор. После чего, банк обязан будет снять обременение. С этого момента собственник может ее продать. На руки он получает сумму равную стоимости квартиры за вычетом суммы, потраченной на досрочное погашение имущества.
Для надежности сумму задатка оформляют документально. Плюсов особых нет ни для одной, ни для другой стороны.
Для продавца такая сделка подразумевает закрытие договора ипотеки заранее, но и квартиры у него больше не будет.
Продажа с участием банка предполагает посещение банка и покупателя и продавца. После осмотра квартиры и принятия решения о покупке, покупатель идет в банк с продавцом и там заключается письменное соглашение о продаже. В нем указывается, что покупатель закрывает ипотеку путем внесения суммы для досрочного платежа на счет продавца. После этих действий продавцу выдается справка об отсутствии задолженности, и он снимает обременение. После чего, заключается договор купли-продажи квартиры и производятся оставшиеся расчеты.
Плюсы в том, что покупатель в какой-то мере защищен письменным договором и имеет доказательства, что заемщик планировал продать квартиру. Это необходимо на случай мошеннических действий со стороны покупателя.
Продажа с помощью банка предполагает полное взаимодействие банка с покупателем. Иногда это бывает условием банка. Чаще всего на такой шаг идут т.к нет возможности самостоятельно заниматься этим вопросом. В этом случае арендуется 2 ячейки, в одну вноситься сумма для досрочного закрытия ипотеки, в другую остаток. Составляется договор, который от имени продавца подписывает банк. Для этого ему нужна доверенность. В счет закрытия договора банк изымает деньги из первой ячейки, а собственник квартиры получает доступ к остатку только после перерегистрации права собственности на покупателя.
Плюсов такого способа тоже немного, единственное что заемщик не участвует в данном процессе самостоятельно и экономит свое время. Все вопросы по снижению цены решаются только заемщиком, если иное не будет предусмотрено договором.
Если банк согласиться вести такую сделку, то заранее необходимо предусмотреть моменты снижения цены, чтобы потом не терять время.
Перекредитование заключается в том, что, если у покупателя нет средств на приобретение квартиры, есть возможность взять ипотеку на уже ипотечное имущество. В этом случае к основному договору об ипотеке составляется дополнительный договор, который предусматривает перерегистрацию права собственности на другое лицо. Если банку устроит новая личность владельца квартиры, то обязанность по платежам переходит к покупателю.
По сути, этот вариант заключается в продаже долговых обязательств. Расчеты происходят между продавцом и покупателем, причем последний еще и будет является ипотечным заемщиком. Все сделки по такой процедуре следует проводить только после согласия банка на такую процедуру. В противном случае, все сделки будут недействительны.
Для совершения этой сделки покупателю надо подготовить стандартный список документов, как на подачу заявки при ипотеке. Если доходы позволяют взять ипотеку, банк ее одобряет и с этого момента уже новый собственник квартиры продолжает выплачивать кредит.
Такая продажа больше выгодна банку, поскольку для него лишь поменяется плательщик, но возможность заработка на процентах останется.
Для продавца это несет определенные потери. Так как, чаще всего такие сделки проходят с существенным занижением цены.
Возможность продажи квартиры, даже если она находиться в ипотеке, есть. Но каждый их них не несет определенной выгоды для какой-либо стороны. При этом, такая покупка существенней отличается от обычной поскольку, третьей и заинтересованной стороной является банк.