Как продать квартиру по ипотеке? + Расчет, структура реализации, советы и рекомендации

Многие идут на такую продажу по причине выгодного предложения или же с иных соображений. Но, чтобы в дальнейшем не возникло никаких сложностей или же проблем нужно четко знать структуру реализации, в полной мере оценивать весь алгоритм, представлять себе свою ответственность и ответственность продавца.

В настоящий момент для многих продавцов ипотека считается одним из самых оптимальных способов реализации недвижимости. Все дело в том, что за наличные средства квартиры покупает не такое уж и значительное количество клиентов, и как правило, они отдают предпочтение более доступным предложениям. Соответственно, продажа в ипотеку – возможность реализовать недвижимость по достойной цене.

На самом деле сама по себе процедура реализации не настолько уж и сложна, и к тому же, есть возможность воспользоваться услугами опытных риелторов, которые все действия по продаже осуществят самостоятельно. Все же, нужно получить базу знаний, на основании чего процесс продажи можно будет произвести и самостоятельно.

Структура продажи

Порядок продажи будет выглядеть так:

• Изначально осуществляется процесс обсуждения всех нюансов и деталей сделки. Обязательно покупатель указывает на то, что покупка будет произведена в ипотеку;
• Составляется договор предварительного типа, на основании которого будет выплачен задаток и будут четко определены нюансы сделки. Также составляется расписка, на основании которой закрепляются данные о передаче денежных средств;
• Должна быть произведена процедура оценки имущества. Причем в данном случае используются услуги независимых экспертов. Стоимость в оценке должна соответствовать той цене, которая определена условиями договора;
• В соответствии с условиями ипотечного кредитования продавец передает заверенные копии документов покупателю. Список документов четко определяет банк. Такие действия выполняются, чтобы исключить возможные мошеннические действия со стороны продавца;
• Когда банк оформляет сделку, заключается основной договор, который регистрируется в соответствующих инстанциях;
• Покупатель получает выписку о том, что квартира принадлежит ему, после чего осуществляется перечисление средств на счет продавца от банка. С покупателем заключается основной договор ипотеки.

Варианты расчета

Существует несколько вариантов расчета:

• Расчет безналичного типа. Посредником в такой ситуации выступает банк, который перечисляет средства сразу же на счет продавца. То есть, покупатель не получает денежных средств на руки. Банк же осуществляет перечисление исключительно в том случае, если получает подтверждение того, что сделка состоялась. Перед осуществлением таких действий продавец должен открыть счет расчетного типа;
• Расчет с применением ячейки банковского типа. В данной ситуации покупатель производит процедуру обналичивания средств и закладывает их в специализированную ячейку. А вот покупатель получает доступ к данной ячейке только после подтверждения осуществлённой сделки.

Оба варианта полностью устраняют риски потери денежных средств после окончания процедуры регистрации договора о переходе прав собственности.

Какие нужны документы?

Процесс продажи квартиры по ипотеке требует предоставления покупателю пакета документов:

• Обязательно предоставляются копии паспортов собственников, а также копия документа о праве на собственность. Сразу же заметим, что данная копия должна быть заверенной;
• Также предоставляется паспорт технического формата и кадастровый. Причем второй вариант должен быть дополнен указанием стоимости инвентарного порядка;
• Потребуется и копия документа, на основании которой собственник получил недвижимость, и расширенная выписка, которая подтверждает отсутствие проблем с жильем от жилищной конторы;
• В обязательном порядке предоставляется документ оценочной стоимости (оформляется за счет покупателя).

В определенных ситуациях требуется предоставление оригиналов документов и возникает вопрос, может ли быть произведена сделка по продаже недвижимости на их основании. На самом деле, такие действия являются невозможными. В тоже время можно перестраховаться и оформить заверенные копии, самостоятельно предоставить документацию в банк, не подписывать никаких доверенностей и дополнительных документов.

Какие существуют риски?

Естественно, самый значительный риск в такой ситуации – отсутствие выплат средств за квартиру, после того, как сделка уже завершена. В тоже время с ипотекой такие риски не проявляются. Все дело в том, что банк строго контролирует все процессы и чаще всего перевод осуществляется банком после завершения сделки на счет продавца. Так что, по сути никаких сложностей в данном вопросе возникнуть не должно. Если речь идет о закладывании денежных средств в ячейку, то это по своей сути сразу же становится гарантом их получения. Ведь нужно просто подтвердить проведение операции, а деньги уже лежат, ожидают своего нового владельца

Непременно следует сказать о том, что на случай, когда средства не поступают на счет, то есть, не осуществляется соответствующий расчет, предусмотрена судебная процедура оспаривания сделки. По сути, формируется возможность признать сделку недействительной, и собственник просто возвращает себе квартиру.

Риск получить фальшивые денежные средства также является практически нереальным. Все дело в том, что если сделка осуществляется через банк, то в данном случае такие негативные последствия будут полностью исключены. Даже если покупатель передает часть средств наличными, есть возможность осуществить процесс проверки подлинности данных денег в банке на специализированном аппарате.

Важные моменты

Сразу же скажем о том, что банк может и не одобрить сделку. Причин такого решения может быть масса. Причем банк не обязан осуществлять уведомление о причинах, соответственно, узнать, в чем именно проблема – практически нереально.

Продавец рискует исключительно тем, что залог за имущество по условиям предварительного договора он не получит, так как сделка была сорвана не по вине покупателя, а по вине третьих лиц.

Естественно, никто не вернет средства, которые были потрачены на оформление различной документации. Именно по этой причине в настоящий момент более рациональным вариантом таких сделок считается схема, по которой заверение копий документов и оценочные документы оплачивает покупатель. Так как по сути, он берет на себя риски в случае отказа банка в кредитовании.

Если вы собираетесь в дальнейшем осуществлять приобретение имущества за полученные средства, то торопиться и делать задаток по выбранной недвижимости не стоит. Ведь если банк не одобрит сделку, то вы понесете существенные убытки. А это значит, что начинать процедуру оформления покупки нужно только после получения одобрения от банка по кредитованию.