Условия предоставления ипотеки принципиально не отличаются от получения таких финансовых продуктов, как потребительский кредит, или же кредитование для приобретения автомобиля. Особенность – объект кредитования недвижимость, которая юридически остается в собственности заёмщика.
При этом юридические права владельца недвижимости, приобретаемой за счет ипотечных средств, существенно ограничиваются. Владелец не имеет прав на её продажу, обмен, дарение. Ограничиваются также права по использованию недвижимости с целью получения дохода – в этом случае понадобится согласие банка, выдавшего ипотеку.
Однако, несмотря на ограничения, именно ипотечные кредитование сделало возможным приобретение жилья и проживание в нём возможным для многих российских граждан, которые не имели возможности приобретения жилья из-за недостатка денег.
Хотя различные банки предъявляют к соискателям ипотеки свои требования, существуют определённые условия получения положительного решения при желании получить заём, общие для различных финансовых учреждений.
Важное условие – наличие у заёмщика определённой суммы для первого взноса. Кредитная сумма в численном выражении представляет собой определённый процент от общей стоимости приобретаемого жилья. Оставшаяся сумма погашается за счет первоначального взноса. От этих расчетных показателей зависит порядок расчёта ежемесячных платежей суммы, которую заёмщик будет обязан отдать банку, а также срок, на который предоставляется кредит, окончательная процентная ставка.
Расчёт платежей производится по одной из 2-х схем:
В случае аннуитетной схемы, хотя на первом этапе сумма платежей ниже, чем при дифференциальной схеме, в окончательном расчёте заёмщик заплатит банку большую сумму, чем при дифференциальных платежах.
В любом банке, в который будет обращаться соискатель ипотеки, соответствующие специалисты прежде всего проверяют соответствие кандидатуры заёмщика хотя бы минимальным требованиям, которые предъявляет банк. К таким требованиям относятся:
Критерии этого условия охватывают пакет документов, которые нужно предоставить банку, чтобы он мог провести анализ кредитоспособности будущего клиента. В пакет входят документы, которые подтверждают трудовую деятельность и занятость, а также размеры заработной платы. К таким документам относят контракты с работодателями, документы удостоверяющие уровень доходов, документы, которые подтверждают стаж трудовой деятельности. Это стартовый пакет, с которого банк начинает работу с клиентом.
Главный критерий, который служит для банка основанием для выдачи ипотеки или отказа – это ежемесячный доход соискателя займа. Для вынесения положительного решения необходимо, чтобы сумма ежемесячного платежа не превышала сорока процентов от ежемесячного совокупного дохода получателя ипотеки (допускается такой показатель для созаёмщиков).
Это условие получение положительного решения по получению ипотечного кредита относится к типу недвижимости, на которую клиент хочет получить ипотеку. Заёмные средства банки предоставляют для приобретения недвижимости, которая имеет систему отопления, подключена к электро- и –водоснабжению. Кроме этого банки устанавливают требования к времени возведения недвижимости, год её постройки должен соответствовать критериям банка. При этом недвижимость не должна быть обременена различными обязательствами, не находиться в аварийном состоянии, не должна быть включена в планы сноса.
К поискам такой удовлетворяющей критериям банка недвижимости лучше всего приступать после того, как клиент получает одобрение банка кредитной истории соискателя.
После предоставления информации о выбранном соискателем жилья, на которое он хочет получить ипотеку банк в обязательном порядке должен одобрить выбор заёмщика. Для прохождения этой процедуры потребуется выполнить следующие действия:
Тщательная проверка правоустанавливающих документов зашивает от мошенничества не только финансовое учреждение, но и самого заёмщика, поскольку контролирующие службы банков обладают достаточно обширными возможностями для того, чтобы установить, не имеет ли недвижимость обременений, её историю и однозначность документации.
Если все документы соответствуют правовым нормам – юристы банка выносят решение о юридической обоснованности выдачи ипотеки.
Главная задача специалистов банка – правильно оценить платёжеспособность заёмщика. Поэтому важно предоставить правильно оформленные документы, подтверждающие совокупный доход – справку по форме 2-НДФЛ, причем многие банки принимают не только документы с места официальной работы (трудоустройства), но также документы, подтверждающие получение дохода с других источников формирования бюджета, например, сдача в аренду жилья. К рассмотрению и проверке принимаются документы об источниках дохода, на которые можно получить справку по форме 2-НДФЛ.
Этот пункт процедуры получения положительного решения о предоставлении ипотеки включает в себя независимую экспертную оценку недвижимости, на приобретение которой соискатель хочет получить заём.
Независимый эксперт производит:
При помощи такой экспертизы кредитор защищает себя от несоответствия цены, которую запрашивает продавец, реалиям рынка недвижимости, защищает себя от завышения стоимости.
Это проведение процедуры страхования недвижимости от рисков её повреждения. Эту процедуру нужно будет проходить неоднократно по мере погашения ипотеки в полном объёме. Эта обязанность вменяется в обязанности получателя займа Законом об ипотеке. Если такое условие н будет соблюдено, то такое рисковое событие может стать поводом для банка забрать ипотечную недвижимость.
Выше перечисленные условия являются типовыми для коммерческих банков и могут отличаться в зависимости от финансового учреждения.
Помимо этого, если заёмщик решит воспользоваться различными льготами, которые предоставляются бюджетникам, то количество условий возрастет.
Банки могут затребовать:
Количество необходимых документов устанавливается банком и может значительно превышать приведённый список. Чем большее количество социальных льгот, на которые претендует соискатель ипотеки – тем большее количество документов потребует банк.
Выше приведены типовые условия предоставления ипотечных кредитов. В некоторых банках ипотека предоставляется по упрощённой схеме. Примером может служить предлагаемая Сбербанком «Ипотека по двум документам».
Несколько различаются условия получения ипотеки по молодёжным программам, по военной ипотеке, по программам «Ипотека плюс материнский капитал» и так далее.